所有する空き家には、税金や管理費など、さまざまなコストがかかってくるものです。近年では、国と自治体が連携して空き家再生を促進している流れもあり、選択肢の幅も広がってきました。本記事では、空き家を所有するうえで生じやすいリスク、有効活用するための具体的な方法を詳しく解説します。

1. 空き家の活用が求められる理由

年々、空き家の放置問題が深刻化してきています。総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査」によって2018年、日本全国の住宅の13.6%が空き家であるという事実が判明しているのです。具体的な空き家の数は849万戸にものぼり、今後もさらに増加の一途をたどるものと推測されています。手入れの行き届いていない空き家はさまざまなリスクを引き起こす恐れがあります。

放置された空き家は、放火や不法投棄のターゲットになりやすいため注意が必要です。荒れ果てた庭や、長期的に雨戸やカーテンが閉められた状況が続けば、人目に触れないと判断されやすくなってしまいます。また、空き家での火災発生は、通報が遅れやすいため大火災に至るリスクも高まるのです。不法投棄の犯人が特定できなかった場合には、空き家の所有者がゴミの撤去費用を負担しなければなりません。

適切に管理された空き家であれば、上記のようなリスクは軽減できます。しかし、定期的な清掃やメンテナンスを継続的に実施するには、管理コストの負担が避けられません。国はこれらの問題を解決するための「空家等対策特別措置法」を2015年に施行しました。この措置法に基づいて、放置された空き家が倒壊の危険や衛生上有害と判断された場合には、行政から「特定空家」の指定を言い渡されます。

特定空家の指定を受けると、固定資産税の軽減措置から除外されるため高額の税金が発生するなど、所有者に大きな負担がかかります。このように相続などで引き継いだ空き家をそのままにせず適切に活用していくことは、日本全体が取り組むべき重要な課題となっているのです。自分に適した活用方法が選択できるよう、必要な知識を身に付けておきましょう。

・平成30年住宅・土地統計調査 特別集計（総務省統計局）
引用元：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tokubetsu.html
・空家等対策特別措置法について（国土交通省）
参照元：https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001385948.pdf

2. 主な空き家活用の方法

ハロリノ空き家情報「岡山の丘陵地に鎮座するお城みたいな物件、担い手募集」より
（ https://hello-renovation.jp/articles/detail/14065 ）

上述したように、空き家であっても土地・建物のそれぞれには固定資産税と都市計画税の支払い義務があります。また管理費には光熱費のほか火災保険や地震保険なども含まれてくるでしょう。経済的な負担を軽減するために有効な空き家の活用方法にはいくつかの種類があります。コンディションの良い物件であれば、リフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として運用することも可能です。

建物の状態によっては、建て替えを行ってから賃貸経営したほうが、資産の価値が高くなる場合もあります。老朽化が進んだ建物を壊し、更地にした場合には、そのまま貸地にするほか駐車場やトランクルームを運用するといったアイデアもあるでしょう。空き家がマイナス資産とならないよう、自分に合う活用方法で収益化を実現させたいものです。

3. 空き家を貸すメリットと注意点

空き家の活用にも、投資・資産運用の世界と同様に十分な情報収集が求められます。補助金・助成金に関する知識も身に付けておきましょう。賃貸経営では収支のバランスが重要となってきます。注意点をきちんと押さえておけば、収益の他にもさまざまなメリットが期待できるはずです。

メリット：家賃収入が得られる

賃貸経営による大きなメリットは、家賃収入が得られることです。内外装や設備のリフォーム、リノベーションにより物件の価値が上がれば、入居者を獲得しやすくなります。安定した家賃収入が得られれば、税金や物件の維持管理費・修繕費も相殺できます。建物のコンディション次第で、工事にかかる費用は変わってきますが、建て替えと比較すればコストの負担を抑えて資産を生かしたビジネスが始められるでしょう。

たとえば、デイサービスやグループホームなど、介護施設として物件を貸し出せば、より安定した収入が見込めます。どのように運用するかによって収益性の高さも異なってきます。

注意点：借り手が見つからないリスクがある

賃貸経営を検討する際には、地域のニーズを的確に把握しなければなりません。その地域でニーズの少ない賃貸物件を経営しても、うまく収益に結びつかない可能性があります。インターネットでのリサーチや実際に足を運ぶなどして市場調査を行い、どのような物件が求められる街なのか調べておきましょう。借り手を獲得するには、周辺のライバル物件に負けない魅力も必要です。

リフォームやリノベーションにより、生活のしやすい機能性に優れた物件に仕上げることもポイントです。賃貸物件として運用する場合には、管理会社のサポートも必要です。管理会社を選定する際は、企業規模だけで判断せず、入居者を募る力がどれほどあるか、業務範囲がどこまでなのかも把握してから検討するようにしましょう。

なお、賃貸契約の種類によっては、所有者に不利なケースもあるため注意が必要です。空室のリスクを避けるために、サブリースを活用するのもひとつの方法です。

4. 建て替えて貸すメリットと注意点

相続した実家をそのまま賃貸に出すべきか、建て替えるべきかと悩むケースも多いのではないでしょうか。建て替えが収益性の向上につながるケースは多々あります。ここでは具体的にどのようなメリットと注意点があるのか見てみましょう。

メリット：選択の幅が広がる

地域のニーズによっては、一軒家として貸し出すよりもアパートやシェアハウスに建て替えた方が安定した収入が得やすくなります。選択の幅を広げられる点が、建て替えの大きなメリットといえるでしょう。アパートやシェアハウスであれば、貸し出した戸数分の賃料が収入となるため、収益性が高くなります。

注意点：費用負担が大きい

建て替えには建物の解体と建築費用がかかります。廃材の撤去・処分、土地の整地、新たな建物の企画・設計など、新しく物件を建築するまでには、多くの工程とそれに伴う費用も必要です。自己資金に余裕がない場合には、金融機関から融資を受けることも視野に入れなくてはならないでしょう。多額の費用を投じて建て替えたとしても、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。

また、収益化するまでには一定の期間を要することも念頭に置いておくとよいでしょう。収入が初期費用を上回るまでには、相当な期間を要するのが一般的です。建て替えを行う際には、どのような物件が賃貸需要を高く満たすかについて、十分にリサーチする必要があります。

5. 解体して土地を活用するメリットと注意点

誰も住まない空き家を解体して、土地を活用するという手段もあります。大勢の人が行き交う市街地や道路沿いであれば、コンビニエンスストアの出店地や駐車場として貸し出すなど、立地に合わせて活用しやすくなるのがメリットです。土地の貸し出しには「普通借地契約」「定期借地契約」といった2つの方法があります。

普通借地契約はオーナーにとって不利となるケースもあるため、最終的に土地の利用権を手放したくないのなら、定期借地契約を選択したほうが望ましいといえます。また、借主が決まれば、維持管理に要するコストや手間がかからないのも利点といえるでしょう。上記の契約法により、土地の貸し出しは10年～50年以上の契約となるため、長期にわたって安定した収入が見込めます。

建物を取り壊して更地にするには、解体費用と廃材の撤去・処分費用がかかりますが、建物を新築と比較すればトータルの初期費用は低減できます。ただし、駐車場として土地を活用する場合、思ったような収益につながらなかったり、固定資産税が高くなったりするというデメリットがあるため注意が必要です。

6. 空き家活用への取り組み事例

空き家を活用したビジネスが活発化している昨今、各自治体ではさまざまな取り組みが行われています。ここでは、代表的な事例をいくつかピックアップして紹介します。自分の希望や現状にマッチしたモデルケースを参考に、有意義な空き家活用を実現に導きましょう。

空き家バンク

空き家バンクとは、自治体主導で運営している取り組みです。「空き家を売りたい」「空き家を貸したい」と考えている所有者が空き家バンクに登録の手続きを行い、物件を探すユーザーがオンライン上で見つけた物件を購入、もしくは賃貸の申し込みを行える仕組みになっています。

空き家のマッチングサービスともいえる空き家バンクは、地方や山村にある物件の流通促進を狙った無料のサービスです。空き家問題の解決だけでなく、地域の活性化にもつながるとして、現在注目が集まっています。情報を登録するためのコストを心配せずに利用できるため、各自治体が運営する専用のホームページからチェックしてみてください。

自治体の補助金

移住者の受け入れに空き家を有効活用する自治体が増えています。空き家活用の促進を目的として、補助金制度を設ける自治体も全国各地で増えてきました。

兵庫県では「空き家活用支援事業」と銘打ち、空き家解消に向けたサポートを実施しています。住宅型・事業所型・地域の交流拠点型といった3つのタイプに分け、建物の機能回復や改善にかかる工事費用の一部が交付されるのです。
タイプによって補助金額は異なりますが、100万円以上150万円未満の工事費用が発生する住宅の場合、申請により40万円～60万円の補助金が受け取れるようになっています。ただし、対象となる空き家の条件を満たしている必要があるため、事前に公式サイトでチェックしておきましょう。

福岡県久留米市が設けているのは、空き家の利活用促進を目的とした「空き家活用リフォーム助成事業補助金制度」です。規定には、1年以上居住していない空き家に自らが住む目的でのリフォーム工事を対象と明記されており、工事にかかった費用の一部を補助してもらえます。久留米市の公式ホームページでは、空き家を放置する危険性と適切な管理を呼び掛けており、その重要さを訴えています。

・令和4年度 兵庫県空き家活用支援事業
参照元：https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks26/machi-saisei/sato-akiya/documents/chirashi.pdf

・久留米市空き家活用リフォーム助成事業補助金
参照元：https://www.city.kurume.fukuoka.jp/1050kurashi/2080juutaku/3100akiya/2018-0416-1008-96.html

空き家が無料で収益物件に「0円! RENOVATION」

株式会社エンジョイワークスが提供する「0円! RENOVATION」では、空き家を一定期間貸し出すことで、オーナーが費用を負担することなく物件のリノベーションを行い、事業運用を開始できるのが特徴です。所有する物件は、一定期間運用されたあとにリノベーションされたきれいな状態で返却してもらえます。

「0円! RENOVATION」を利用した空き家活用ならば、管理コストを削減しながら地域の特性やニーズに合う事業が運用できます。返却されたあと、そのまますぐに収益物件として活用できるのも大きなメリットといえるでしょう。

・0円! RENOVATION
参照元：https://zero.hello-renovation.jp/

近年空き家問題が取り沙汰されていますが、上手に活用することで資産とすることもできます。補助金等も利用しつつ、空き家活用に取り組んでみてはいかがでしょうか。

◆

空き家をうまく活用できれば、安定した収益も見込めます。社会問題となっている空き家の放置は、放火や不法投棄といったさまざまなリスクを招くため、一刻も早い対処が求められます。空き家の価値を高める方法には、リフォームやリノベーション、建て替えなどのほか、立地によっては建物を壊して土地のみを貸し出した方が活用しやすいかもしれません。

最近では、各自治体で空き家の活用促進に向けたさまざまな補助金制度が設けられています。幅広い選択肢がある空き家の活用方法から、それぞれのメリット・デメリットをよく理解したうえで、自分にとってベストな選択をしましょう。