リスク及び法定表示事項

今回のお取引の対象となる匿名組合への出資は、金融商品です。
お客様は、出資する金銭の使途や収支の状況等について、営業者及び取扱者から提供する本書面その他の情報に基づき、投資するか否かをご自身で判断して頂きます。お客様は営業者が行う事業に出資し、営業者はその出資金（ファンド）を元に事業を行います。お客様と営業者は、事業による利益又は損失を分配することを約する契約（匿名組合契約）を締結します。
営業者は、出資された金銭により、事業の対象となる物件を取得又は所有者から賃借し、必要な場合はリノベーション工事を行った後、自らが貸主として賃貸する事業を行いますが（以下、「本匿名組合事業」と言います。）の動向次第では、出資金の全部もしくは一部が毀損する可能性があります。お客様は、これらの特性をご理解頂き、ご自身の経済状況、投資の目的、投資経験に照らして適切と判断する場合にのみ、自己の責任において投資を行ってください。

■ お客様に直接ご負担いただく費用
○初期支払額
本匿名組合契約に基づく出資金は、1口5万円です。本匿名組合の営業者である株式会社サンジミアーノは小規模不動産特定共同事業者であるため、1人当たり出資額の上限は20口（100万円）までとなります。
○銀行等振込手数料
出資金をお支払いいただく際の銀行等の振込手数料、及び利益の分配又は出資金の返還を行う際の銀行等の振込手数料は、お客様のご負担となります。お客様がご利用になる金融機関又は振込方法によってその額が異なるため、当該手数料等の金額、上限金額及び計算方法を記載することはできません。

■ 組合財産から間接的にご負担いただく費用
○管理報酬
営業者は事業計画策及び関係者との調整等、取扱者は運営事務の費用として、毎年度末日に管理報酬を受領いたします。
管理報酬：匿名組合当初出資金に対して年2.2% (税込)
〇アップフロントフィー
取扱者は、出資の募集及び契約締結の取扱い等の費用として、匿名組合当初出資金総額から55万円（税込）を受領いたします。
○諸費用
本匿名組合事業のための施設リノベーション費用、運転資金及び事業に関連して発生した会計帳簿その他会計記録の作成費用、賃貸管理手数料及びその他賃貸管理に係わる諸経費並びに財務諸表等の作成費用、会計監査費用、弁護士費用、銀行手数料等が組合財産から支払われますが、その発生の都度、その実費が支払われるため、事前に上限額等を記載することができません。

■本匿名組合契約に基づく出資金は、次に記載されるとおり、本人確認書類の確認ができず、本匿名組合契約が不成立とみなされる場合を除き、返還されることはありません。

■本匿名組合契約は、出資を希望する者が本匿名組合契約を申し込み、取扱者による取引時確認の完了後、取扱者が指定する口座に出資金の払込をしたことをもって、その効力を生じるものとします。但し、出資金の払込完了後であっても、本人確認書類の確認ができない場合、当該申し込みを不成立とみなす場合があります。この場合、取扱者は払い込まれた出資金を速やかに返還します。その際の振込手数料は申込者にご負担いただきます。

■クーリング・オフ
この契約は、クーリング・オフの対象になります。具体的な取扱いは、次のとおりです。
①お客様は、契約成立時に営業者より交付する書面を受領された日から起算して8日以内（以下「クーリング・オフ期間」という。）であれば、無条件で書面による意思表示で本契約の解除を行うことができます。申し込みの撤回又は契約の解除をご希望の際は、取扱者本社（神奈川県鎌倉市由比ガ浜1丁目3番1号2F）まで、郵送にてご連絡ください。電話、電子メール等ではお受けできませんのでご注意ください。出資金の払込みを受けている場合においては、お客様からの届出口座に、速やかに無利息にてこれを返金します。その際の送金手数料はお客様にご負担いただきます。
②契約の解除日は、お客様がその書面を発送した日となります。
③クーリング・オフ期間中は、報酬の前払いがあるときは全額返金します。お客様に契約解除に伴う損害賠償、違約金は発生しません。

■本匿名組合事業の営業者
商号：株式会社サンジミアーノ
所在地：大阪府泉南郡熊取町五門東三丁目33番36号
他に行っている事業：不動産仲介業、不動産管理業、不動産賃貸業
設立日：平成21年2月2日
代表者：代表取締役　樫井　里紗
決算日：1月31日
役員：代表取締役　樫井　里紗
　　　代表取締役　樫井　賢一（株式会社oyadoya代表取締役兼任）
　　　取締役　樫井　英子　
発行済株式の5%以上を有する者の氏名：樫井　賢一、樫井　里紗
本匿名組合事業に関わる外部への業務委託：無し
利害関係人との本匿名組合事業に係る重要な取引：賃借人は営業者の関連会社である株式会社oyadoyaです。周辺賃料と比較し、適正な賃料設定がされており、適正な契約が締結されます。

■事業計画に関する審査の概要及び審査結果
取扱者は、ファンドとしての事業計画及び財務計画の現実性に関して、取扱に先立って入念な評価を行い、以下の各項目について審査を実施しました。

1. 営業者としての適格性
①事業の適法性及び社会性
本匿名組合事業は、既存建築物を再生利活用するものであり、内容及び事業の遂行方法につき、法令に違反する点がないこと、また、事業内容が公序良俗に違反するものではないことを確認しました。
②営業者の経営理念
営業者は、本匿名組合事業を、コンプライアンスの確保及びお客様第一の運営方針を持って遂行していくことを確認し、徒に営利のみを追求せず、社会的に健全な経営理念を掲げていることを確認しました。
③営業者の法令遵守やリスク管理等に対する意識
営業者の経営者の職務経歴を確認し、経営者が、法令を理解し、適切な経営管理を行う職務経歴を有していることを確認しました。
④反社会的勢力への該当性及び反社会的勢力との関係の有無並びに反社会的勢力との関係排除への仕組み及びその運用状況
営業者の経営者・役員が、反社会的勢力に該当しないことを確認しました。また、営業者が、主要な取引先との契約において、反社会的勢力の排除条項を取り決めていることを確認しました。

2. 財政状態及び経営成績
①　財政状態及び資金繰りの状況
営業者の財務状況につき、債務超過ではないことを確認しました。また、事業計画上1年以内に債務超過に陥るおそれがないこと、本事業運営により、3年以内に支払い不能に陥る可能性がないことを確認しました。
②　営業者の貸借対照表及び損益計算書の要旨（単位：百万円）令和3年1月期　総資産103百万円　総負債92百万円　自己資本11百万円　売上高26百万円　経常利益0.3百万円　税引後純利益0.3百万円
令和4年1月期　総資産113百万円　総負債96百万円　自己資本17百万円　売上高45百万円　経常利益8百万円　税引後純利益8百万円
令和5年1月期　総資産101百万円　総負債83百万円　自己資本18百万円　売上高28百万円　経常利益-1百万円　税引後純利益0.6百万円

3. 事業の計画及び見通し
①　事業計画の策定根拠の妥当性
取扱者が過去に手掛けた類似の案件との比較、同エリアでの類似物件の賃料等から、本匿名組合事業の賃料等が適切に設定されていること、内装工事等の費用の見込みが適切に設定されていることを確認しました。
②　事業を巡る経営環境
本匿名組合事業に対して一定の需要があると認められる社会的状況にあること、営業者の主要な取引先等が倒産その他債務不履行状態になる恐れがないこと又は当該事象が発生した時にも事業を継続できる状況にあることにより、本匿名組合事業を継続できると認められる経営環境にあることを確認しました。また営業者の主要顧客は一般個人が中心であり分散しています。
③　利益計画とその進捗状況
取扱者が過去に手掛けた類似の案件との比較、本匿名組合事業における足元の実績から適正な利益計画で適正な収益率を上げられる可能性が高いことを確認しました。

4. 事業のリスクに関する検討
①　事業のリスクについての分析と評価
本匿名組合事業に関連するリスクについて、営業者により漏れなく列挙、分析されていることを確認しました。なお、事業リスクは財産、工事、休業など広範囲にわたることを鑑み、将来的には保険などにより補償体制を整え、網羅的にリスクの軽減に取り組む予定であることを確認しました。

5. 調達資金の額、その使途
①　調達する資金の調達額及びその使途の妥当性（事業計画との整合性）
資金調達金額が、事業計画上必要な金額と整合することを確認しました。なお、投資家に安定性をもって、充分に成果を分配できると見込まれる事業にする為の調達額であり、物件の取得・改修費用として妥当であると取扱者の過去の経験より判断しました。

6. 営業者・取扱者との間の利害関係の状況
①　出資関係、役員派遣、取引等の関係の状況
記載すべき事項はございません。

7. 経理の状況（分別管理の状況を含む）
①　経理処理の適正性
取扱者の税理士の関与の下、経理処理が一般に公正妥当と認められる会計基準に従い行われていることを確認しました。また、経理処理の状況に関して取扱者からの照会に随時回答可能な体制が構築されております。
②　帳簿、伝票などの管理状況、領収書などの原始書類の保存状況
営業者において、会計帳簿が適切に作成され、本匿名組合資産の状況が随時把握可能な体制となっていること、また、取引に関する証憑をすべて保管することを確認しました。
③　会計専門家からの指摘事項の有無、指摘事項があればその対応状況
取り扱いに先立ち、営業者の会計処理に関与している会計専門家にヒアリングを行い、脱税、仮装経理等、資金流用の問題が存在しないことを確認しました。

8. 適切な情報提供を行う体制
①　情報提供への適応力
営業者においては、会計専門家の関与の下、経理処理が一般に公正妥当と認められる会計基準に従い行われており、顧客に対する報告書を適切に作成可能な体制にあることを確認しました。
②　事業のリスクに関する情報提供の妥当性
本匿名組合事業のリスクが漏れなく列挙、分析されており、本契約成立前交付書面等の顧客交付書面において適切に開示されていることを確認しました。

以上のとおり、審査内容は問題なく、本ファンドは取扱者による取扱に適するものであると判断する結果となりました。

■対象不動産に関する事項
住所： 奈良県高市郡明日香村大字川原63番地
地番： 奈良県高市郡明日香村大字川原30番地（※）
土地面積：962.84 ㎡（地積）
家屋番号：30番地　29番（※）
※家屋番号29番で所在は30番とあるが当該番号該当無し。現地では63番上に所在している。
建物全体の床面積： 377.19 ㎡（登記簿面積）
うち事業対象部分： 83㎡（離れ部分）
種類： 居宅
建物の構造： 木造瓦葺平家建
建築時期： 不詳
建物の所有者（登記名義人）： 個人
土地の所有者（登記名義人）： 個人
登記された所有権以外の権利に関する事項： 無し
〇賃貸借契約について
取引態様等： 定期建物賃貸借契約
契約開始日： 2021年12月1日
契約終了日： 2046年11月30日
賃料： 35,000円/月
施設整備の状況： 電気、上下水道、プロパンガス
各種書類の保存状況：賃貸借契約の為、該当無し
価格の算定方法： 賃貸借契約の為、該当無し
建物状況調査、耐震診断： 無し

4. 不動産取引開始予定日
賃借人への賃貸開始は2024年3月1日を予定しています。
施設の営業開始は2024年3月1日を予定しています。
建物所有者からの賃借開始：2021年12月1日
フリーレント期間： 無し

■ 本匿名組合契約の留意点およびリスク
本匿名組合契約の締結には、以下のような留意点及びリスクがあります。

1. 本匿名組合契約の性格に関する留意点
本匿名組合契約に係るすべての業務は、営業者である株式会社サンジミアーノが行うことになっており、これらにつき匿名組合員が行い、若しくは指図をすることはできません。

2. 本匿名組合契約の流動性に関する留意点
契約期間中、やむを得ない事由が存在する場合を除き、本匿名組合契約は解約できません。また、本匿名組合契約の譲渡は同契約により制限されます。本匿名組合契約を取引する市場および匿名組合員である立場を取引する市場は現時点では存在しません。

3. 出資金の元本が割れるリスク
本匿名組合契約に基づく利益の分配は、専ら営業者の本匿名組合事業による収入をその原資とし、かつ、会計期間中における営業者の利益金額を基に算定される分配金額の支払いのみをもって行われます。従って、会計期間中の本匿名組合事業における利益によっては利益の分配が行われない可能性があります。また、利益の分配が行われたとしても、全会計期間を通した匿名組合員に支払われる利益の分配金額の合計及び出資金の返還額の合計は、当初の出資金を下回るリスクがあります。

4. 営業者及び取扱者の信用リスク
・営業者が、その業務または財産の状況の変化により支払不能に陥り、又は営業者に対して破産、会社更生、民事再生などの各種法的倒産手続きの申立てがなされる可能性などがあります。これらに該当することとなった場合、本匿名組合契約では、分配金額は毎年の決算後に一括して行われる時点まで営業者に留保されているため、分配金額の支払い、および出資金の返還が行われないなどの損失が生じるリスクがあります。
・営業者が破産などの法的倒産手続きに移行した場合には、匿名組合員が営業者に対して有する支払請求権は、他の優先する債権に劣後して取り扱われます。匿名組合員が営業者に対して有する支払請求権（出資金返還請求権及び匿名組合利益分配請求権。以下同じ。）には、何ら担保が付されていません。
そのため、法的倒産手続きの中で、他の優先する債権については支払いがなされ、回収が図られた場合であっても、匿名組合員が有する支払請求権については一切支払いがなされないリスクもあります。
また、出資金は取扱者に払い込まれるため、取扱者が、その業務または財産の状況の変化により支払不能に陥り、又は破産、会社更生、民事再生などの各種法的倒産手続きの申立てがなされた場合には、分配金額の支払い、および出資金の返還が行われないなどの損失が生じるリスクがあります。
・本匿名組合事業の利益により分配金額が発生しても、利益分配前に多額の費用や損失が発生した場合は、分配金額の支払いが行なわれないリスクがあります。

■出資対象事業に係る留意点およびリスク
1. 施設の利用率の変動によるリスク
本匿名組合事業は、施設の利用率の減少や利用料水準の低下により賃借人の収益が減少し、さらに賃料の支払いが滞り営業者の収益が減少することで、分配金・出資金の返還が想定を下回る可能性があります。

2. 賃料の下落によるリスク
本匿名組合事業は、対象不動産からの賃貸収入をもとに分配金・出資の返還額を算定する仕組みとなっていますので、賃貸収入が減少した場合には、それを直接の原因として、分配金・出資の返還額が減少し、当初出資した金銭の額を下回り、元本欠損が生ずるおそれがあります。

3. 設備・工事の調達価格の変動並びに建設会社の債務不履行および建設工事が遅延した場合のリスク
本匿名組合事業においては、対象物件のリノベーション工事を行います。この中で、内装設備の調達価格、工事費等に関する変動の可能性が存在します。設備、工事価格の上昇があれば、本匿名組合事業の損益に悪影響を与える可能性があります。また、営業者が発注した工事会社の債務不履行や、建設工事に遅延が生じた場合、本匿名組合契約の存続及び収益等に悪影響が生ずる可能性があります。

4. 修繕、補修費用の変動リスク
本匿名組合事業においては、物件を維持管理しつつ事業を行うことになります。設備については、一定の保守メンテナンス及び修繕の費用が発生する場合、また設備の状況によっては、当初想定時よりもこれらの費用が増加する場合があります。

5. 大規模な災害発生に伴うリスク
本匿名組合契約に基づく出資金は、内装等工事費設備費等に充てられることから、当該設備が天災その他何らかの非常事態で一斉に損壊する場合、その契約期間中の時点によっては、出資者への利益分配、出資金の返還に影響が出る場合があります。

6. 損害賠償に関するリスク
本匿名組合事業においては、運営開始後何らかの理由で利用者等の関係者及び第三者に傷害を与えたり、器物を損壊させたりする可能性があります。これらの発生時にはかかる損害の賠償を求められる場合が考えられます。通常の器物の損壊の場合は、金額は限定的と考えられますが、人命にかかわる事故の場合、金額の上限が不明確になり、場合によっては分配金・出資金の返還が想定を下回る可能性があります。

7. 建物の老朽化に関するリスク
本匿名組合事業の対象不動産は、建築年不詳であり、老朽化が見られます。将来取り壊しまたは建替えが行われる可能性があります。その場合、取り壊しや建て替えのタイミングによっては本物件が使用できなくなり、分配金および出資金の返還が想定を下回る可能性があります。

8. 不動産が滅失、毀損、劣化するリスク
対象不動産の全部または一部が、地震などの災害によって滅失・毀損又は劣化した場合、リノベーションした内装も同様に滅失・毀損または劣化する可能性が高く、本匿名組合事業の継続が困難となる可能性があります。それらを直接の原因として、賃料収入が減少し、当初出資した金銭を下回る金額の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。

9. 契約解除に伴うリスク
営業者は、本匿名組合事業に対して出資を行う匿名組合契約の解除が多発したときは、本匿名組合事業を継続できなくなるおそれがあります。

■会計期間満了前の本匿名組合契約の終了に関する事項
1. 契約期間満了前の契約の終了
本匿名組合契約において明記される場合を除き、本匿名組合契約は、以下の場合には、契約期間の満了前であっても直ちに終了します。なお、終了にあたっては、その理由を明らかにした上で、営業者は本匿名組合契約を終了する旨を各匿名組合員に対して通知します。なお、この場合、出資金の全額返還が行われない可能性があります。
・事由の如何を問わず、営業者において本匿名組合事業の継続が不適当若しくは不可能であると判断し、これを営業者より匿名組合員に通知した場合。
・営業者について支払いの停止があり、又は破産、民事再生、会社更生若しくは特別清算の各手続きの申立てがあった場合。
・営業者が差押、仮差押、滞納処分による差押を受けた場合。

2. 契約期間満了前の契約終了時の出資金の返還
本匿名組合契約において明記される場合を除き、営業者は、匿名組合員に出資金の返還を保証する義務を負いません。
本匿名組合契約の成立後、契約期間の満了前に本匿名組合契約が終了した場合、本匿名組合契約の定めに従い、出資金は各匿名組合員の出資口数に応じて返還されます。この場合、既に支出された費用がある場合には、出資金はその分を控除されて返還されることとなります。その際の終了手数料等はかかりません。

■本匿名組合契約に係るその他の重要事項
1. 個人情報の管理に関する事項
営業者および取扱者は、善良なる管理者の注意をもって誠実かつ忠実に匿名組合員に係る個人情報の管理に努めます。営業者および取扱者は、この義務を遵守する限り匿名組合員に対して何ら責を負いません。

2. 匿名組合員の地位の譲渡に関する事項
(1)　匿名組合員は、営業者の承諾なしに本匿名組合契約上の地位を第三者に譲渡することはできません。ただし、匿名組合員が死亡した場合、匿名組合員の法定相続人より、相続の事実を営業者に書面にて届ける方法により、覚書本匿名組合契約上の地位を承継することができます。
(2)　営業者が支払不能に陥り、又は破産、会社更生、民事再生、特別清算若しくはこれらに類似する手続きの申立てがなされた場合など、本匿名組合事業の実施又は継続維持が困難になった場合、営業者の合理的判断により、第三者に営業者の地位を譲渡し、本匿名組合事業を実施又は継続維持することができるものとします。この場合、匿名組合員は営業者による地位の譲渡を承諾するものとします。
(3)　営業者は、合併、会社分割、事業譲渡その他の手法により営業者の資産のすべて又は大部分を第三者に譲渡することとなった場合、匿名組合員に対してかかる手続きを行う旨の事前の通知を行うとともに、当該第三者又は新会社をして、本匿名組合契約上の権利義務又は本匿名組合事業に係る権利義務のすべてを承継させるよう努めるものとします。
(4)　取扱者が支払不能に陥り、又は破産、会社更生、民事再生、特別清算若しくはこれらに類似する手続きの申立てがなされた場合など、本匿名組合契約の取扱い又は運営事務の実施が困難になった場合、取扱者と同等以上の業務遂行が可能な第三者に取扱者の地位が譲渡される場合があります。この場合、匿名組合員は取扱者の地位の譲渡について、予め異議なく承諾します。

3. 担保権等の設定の禁止
匿名組合員は、匿名組合員たる地位に係る本匿名組合契約上のあらゆる権利の上に担保等の一切の権利を設定することができません。

4. 債務の不履行に関する事項
営業者および匿名組合員は、相手方が本匿名組合契約に違反し、その違反に基づいて損害を被ったときは、その損害額について賠償を求めることができます。

5. 匿名組合員の責任
本匿名組合事業では、営業者のみが営業の主体として第三者に対して権利義務を有します。したがって、匿名組合員は、本匿名組合事業の取引先に対して、一切の責任を負いません。

6. 監視権および解除権
匿名組合員は、商法第539条第1項に定める財産等の調査権その他の本匿名組合契約に対する監視権および商法第540条第2項に定める匿名組合契約の解除権を行使しないものとします。

7. 組合財産の所有権の帰属および匿名組合員の損失分担の責任
(1)本匿名組合事業に関して営業者が取得した権利は営業者に帰属し、匿名組合員には帰属しません。
(2)本匿名組合事業に関して営業者が取得した組合財産は営業者に帰属し、匿名組合員には帰属しません。
(3)営業者は、匿名組合員に対して出資金の返還を保証する義務を負いません。
(4)匿名組合員の損失の分担額は、出資金を限度とします。
(5)匿名組合員は、本匿名組合事業の取引先に対して、一切の責任を負いません。

■開示のルールについて
ファンドから各匿名組合員への開示は、取扱者から送付する電子メール又は取扱者が運営するウェブサイト上の各匿名組合員のマイページへの記載により行われます。本匿名組合契約についてのご質問、ご相談は、以下の窓口にお問合せください。

■株式会社エンジョイワークス　
事業企画部内　クラウドファンディングデスク　
〒248-0014
神奈川県鎌倉市由比ガ浜1丁目3番1号2F
電話番号：0467-53-7949
メールアドレス：cf_desk@hello-renovation.jp