空き家リノベーションの事例と費用､ 成功のポイント 使える補助金は？
全国的に空き家の件数が年々増加している、というニュースを聞いたことがある人も多いでしょう。少子高齢化や国の新築偏重の住宅政策の影響を受けて、空き家の増加が社会問題となっています。空き家問題の解決策のひとつとしてリノベーションを行い、新たに活用していこうという動きがあります。そこで本記事ではリノベーションのメリット、デメリット、事例、制度の紹介などを解説していきます。
空き家リノベーションのメリット
家は、人が住まないことで劣化が進みます。特に日本は木造家屋が多く、高温多湿なため傷みやすくなっています。そうすると建物が破損していき、倒壊の危険性が高まったり、空き巣被害や犯罪に利用されたりすることもあるかもしれません。リノベーションを行うことでこれらの問題を解決できます。
価値が高まり、活用の道が開ける
長年放置された空き家はボロボロになっており資産価値が低いです。仮に売却しようにも、立地がよいといった特徴がないと、買い手は見つけにくいでしょう。また空き家を所有していると固定資産税がかかります。
特定空き家に指定されてしまうと優遇措置が受けられず高額になる可能性があります。リノベーションを行うことで資産価値を向上させれば、売却も進みやすくなります。そして固定資産税も優遇措置を受け続けられるでしょう。また、賃貸やシェアハウス、民泊などにリノベーションされて資産価値が上がった空き家は、自身で住む以外の活用できます。
貴重な古材などを活かせる
築年数が古い住宅の中には、貴重な建材が使用されている場合があります。例えば、立派な梁や時間をかけてしっかりと乾燥させた柱などです。こういった建材は上品な味わいや風格があります。また最近は古い木材を使用した内装も人気を集めています。新しく住宅を建てる場合に、こういった建材を使用するとなると、入手が困難だったり、非常に高価だったりします。リノベーションではそういった古材を活かすことができます。
劣化や、トラブルを防げる
放置された空き家は換気されることがないため、内部に湿気がこもり、木材は腐りやすく、壁紙ははがれたり汚れたり、害虫が発生したりするかもしれません。劣化が進むと家屋が倒壊する可能性も出てきます。庭があれば草木が生い茂り、見た目が悪くなるだけでなく、野生動物が侵入したり、悪意のある人が不法侵入したり、ゴミの不法投棄をするかもしれません。そうすれば近隣住民とのトラブルにつながります。リノベーションを行うことで、劣化をおさえ、犯罪に利用されるリスクを回避することができます。
補助金制度がある
さまざまなメリットがあるリノベーションですが、費用がかかります。工事の内容によっては高額になる場合もあるでしょう。特に築年数が経っている空き家は数百万円から数千万円かかるかもしれません。それらを全て自己負担するのは困難です。
そこで国や自治体の補助金、助成金を活用しましょう。近年は社会問題化している空き家問題を解決するために制度が充実してきています。うまく制度を活用すれば低コストでリノベーションが可能です。
本記事の後半で具体的な支援制度について実例を出しながら解説していきます。
空き家リノベーション成功のポイント
決して安くない費用がかかるリノベーションを実施するからには、満足できる仕上がりにしましょう。空き家リノベーションを成功に導くためのポイントを解説していきます。
空き家を活用するビジョンをまずは明確にするのがおすすめです。自身で住むためなのか、売却するためなのか、賃貸するためなのか、シェアハウスや民泊にするのか、店舗や事務所にするのか、自身のライフスタイルや活用の用途に応じて、計画をしっかりと立てましょう。
ただし、土地の事情によっては活用しづらい場合もあります。例えば築年数があまりに古い場合、建築基準法が変わっているため、建て替えができないこともあります。検討にあたっては、不動産と建築、両方の専門家のアドバイスをもらうことも大切です。
リノベーション費用の相場
実際の工事にはどれくらいの費用がかかるのか、施工部分別に見ていきましょう。
| 施工内容 | 相場費用 |
|---|---|
| キッチン | 50～150万円 |
| 浴室 | 50～150万円 |
| トイレ | 20～50万円 |
| 洗面所 | 10～50万円 |
| リビング | 20～150万円 |
| 寝室 | 50～80万円 |
| 玄関 | 30～50万円 |
| 外壁 | 50～250万円 |
| 屋根 | 50～300万円 |
| ガレージ | 50～100万円 |
| ベランダ | 20～50万円 |
| 庭 | 100～150万円 |
壁紙交換1000円/㎡床材張替え1～10万円/畳耐震補強50～250万円断熱材25～200万円内窓（二重窓）設置5～15万円/箇所シロアリ対策30～300万円雨漏り修理1～50万円/箇所。使用する素材、設備のグレード、工事の期間、施工会社、など費用はケースバイケースなので上記はあくまでも目安です。こだわりが強ければ費用は高くなっていきます。
施工範囲や内容を決めたら、業者に見積もりを依頼しましょう。
部分リノベーションの場合
空き家をリノベーションする目的が、「売却」や「自分で住む」場合なら最低限の工事にとどめておく、という選択肢もあります。例えば、壁紙や床を部分的に交換する工事や、トイレ・キッチン・浴室などの水回りを同時にリノベーションする場合なら費用は数十万円～500万円程度で収まるでしょう。
水回りは家屋の中でも特に劣化しやすい部分です。古いタイプのものから最新タイプのものへ交換するだけでも家全体の機能性がアップするため優先順位は高いでしょう。売却が目的なら、リノベーション不要と考える人もいます。しかし壁紙・床材を張り替えたり、雨漏りを修繕したりすると見た目が一新されるので、購入者の購買意欲を高められます。
全面リノベーションの場合
劣化が進んでいる空き家は、全面リノベーションが必要になる場合があります。水回り・ガスの配管や電気関連の配線などが老朽化していたり、古すぎて現在の耐震基準を満たしていなかったりするケースです。こういった場合は工事が大掛かりになるので予算も工期も余裕をもたせておきましょう。
築10年以上の空き家の場合は、外壁や屋根の工事も必要になることがあります。費用は一戸建てなら500～2000万円、マンションタイプなら250～1000万円/戸が目安になります。ただし建物の劣化具合や導入する設備によって費用は大きく変わります。築年数が経っているほど費用は高額になりがちなので、専門家としっかり相談して、業者に見積もりをしましょう。
空き家リノベーション事例
具体的な空き家リノベーション事例を見ていきます。
築80年の平屋の古民家「平野邸 Hayama」
神奈川県の葉山にある「平野邸 Hayama」は築80年をこえる平屋の古民家をリノベーションして再生された一棟貸しの宿です。元々は昭和11（1936年）年に材木商を営む父親が妻と子どもたちと暮らすために建てられました。築80年以上の古い建物で、住居としては老朽化が進んでいましたが手入れがされていたため、可能な限り当時の趣を残したままリノベーションしました。
キッチンを土間にし、浴室には信楽焼の大きな浴槽を設置しました。キッチンと居間、縁側、庭をつなげることで会話の生まれやすい環境に変えています。
リノベーションにかかった期間は設計と施工がそれぞれ3カ月間、クラウドファンディングで集まった1,500万円で工事が行われました。
費用の内訳は
| 建築 | 1150万円 |
|---|---|
| 外構 | 100万円 |
| 備品 | 90万円 |
| 敷金 | 16.4万円 |
| 運営・予備 | 9.6万円 |
| 消費税 | 134万円 |
完成後はそれまで全く使われていなかった古民家が、最大14人まで泊まれる平屋一棟貸しの宿泊施設としてだけではなく、レンタルスペースとして地域住民の方にも利用されています。客室は6帖が2部屋、8帖が2部屋で、トイレ（1カ所）と浴室は宿泊者専用です。レンタルスペースはラウンジ2部屋、トイレ（2カ所）、キッチン、縁側となっています。
お庭は共用スペースとなっているため、宿泊者と地域住民の方の交流が行われることもあります。空き家を地域の資産に変えるモデルケースとなりました。
空き家リノベーションで使える制度
空き家のリノベーション費用をおさえるために、自治体や国ではさまざまな支援制度が用意しています。うまく活用すれば工事費用だけでなく、完成後の税軽減も受けることができます。制度は自治体毎に違うものが毎年更新されているので、工事を行う建物がある地域の情報を調べましょう。
ここではいくつか例を挙げて解説していきます。
自治体からの補助金
各地方自治体で独自に実施する支援制度があります。例えば、岩手県奥州市なら、空き家改修工事の補助金として改修工事の2分の1、上限20万円の支援を実施しました。
対象者は下記の条件にあてはまる人です。
- 空き家を購入した人
- 空き家を賃借し居住する人
- 空き家を賃貸した人
対象工事は下記の条件にあてはまる工事です。
- 空き家の住環境を維持又は向上させるための工事
- 奥州市内業者による工事
- 改修工事に要する費用が10万円以上(税抜き)の工事
https://www.city.oshu.iwate.jp/soshiki/49/34596.html
東京都八王子市では、空き家を地域活性化施設として活用するための改修工事費を最大100万円助成しました。
対象者は下記の条件を満たしている人です。
- 市内に所在する空き家の所有者又は管理者
- 市税を滞納していないこと
対象工事は下記の条件を満たしている工事です。
- 地域活性化施設として活用するための改修工事
https://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/life/003/001/004/p014381.html
自治体にとっては地域の空き家問題が解決するため、申請を行えば積極的に支援してくれるでしょう。これらの支援制度は毎年更新されるので、最新の情報は建物がある地域の市役所や区役所に問い合わせてください。
国からの補助金
国の各省庁に申請すればそれぞれ該当する補助金を支給してもらえます。例えば、環境省なら「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」は断熱材や高断熱サッシへの入れ替えにより、15％以上の省エネ効果があると認められた場合に対象経費の1/3の補助金が支給されます。
経済産業省であれば「次世代省エネ建材支援事業（次世代建材）」は断熱パネルなどを使うリフォームで、補助率は補助対象経費の1/2で、戸建上限額200万円～300万円が支給されます。
国土交通省の場合は「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、性能向上や長寿命を目的にリフォームされた住宅に対して補助金が支給されます。リノベーション前に専門家による調査を受け、工事後は耐震や省エネなどの定められた基準を満たす必要があります。補助上限は100万～300万円です。これを申請するのは施工業者です。いずれも2021年度の情報なので、最新の情報はリノベーションを検討する際に改めて調べましょう。
これらの補助金は、自身で住む際に申請できるもの、売却や賃貸目的の場合は申請できないもの、施工業者によって申請できるもの、できないものなどさまざまな条件があります。そのため、ご自身で調べるだけでなく専門家に質問してアドバイスをもらうとスムーズに進みやすいです。
耐震・省エネ工事なら減税対象に
耐震改修や省エネリノベーションを行った場合は、減税制度を利用できます。
特に自身で住むために工事を行うと税金が控除されることが多いです。
対象となるのは「所得税の控除」と「固定資産税の減額」です。
「所得税の控除」
所得税の控除は、自身が住むためのリフォームの場合に申請できます。
「固定資産税の減額」
固定資産税の減額は工事の種類が「省エネ」の場合は、自身が住むための場合にのみ申請できます。「耐震」の場合は、自身ではなく賃貸目的でも申請できます。
| 省エネ | 固定資産税の1/3を軽減(家屋面積120㎡まで、1年度分) |
|---|---|
| 耐震 | 固定資産税の1/2を軽減(家屋面積120㎡まで、1年度分) |
補助制度については、改正、廃止等の変更が行われる可能性があり、適用にも詳細な条件があります。税理士等の専門家や、詳しい業者と相談しながら行いましょう。
空き家を無料でリノベーションできる「0円! RENOVATION」
所有している空き家をリノベーションしたいが資金がないオーナーが多いのも、空き家問題の原因のひとつと考えられます。資金が不足しているオーナーにおすすめするのが「0円! RENOVATION」です。
- リノベーション費用負担なし
- 賃貸借契約で固都税保証
- バリューアップした状態でご返却
これらを実現できます。
バリューアップの仕組みは、オーナーの費用負担0円で定期賃貸借契約を結びます。対象の物件にリノベーション改修を施して価値向上を目指し、「0円! RENOVATION」で一定期間物件の運営を行いオーナーに返却します。必要となる資金調達は、空き家再生プラットフォーム「ハロー! RENOVATION」の投資型クラウドファンディングを利用します。
サービスを利用できる対象物件に、築年数、リノベーション費用といった条件はありません。オーナーから空き家を5年～借り上げるかたちになります。物件の返却は原則として入居者が付いた状態になります。
具体例として鎌倉市の雪ノ下のプロジェクトの場合をご紹介します。
・どのような空き家物件だったか？
15年ほど空き家だった後に、現オーナーさんが購入。7年間の契約です。
・どのようなリノベーションを行ったか？
床、天井など傷んでいた箇所の補修とキッチンなどの設備・機器の入れ替えなど。工事費は什器・備品含め税込1,050万円程度です。
https://zero.hello-renovation.jp/
今回は空き家リノベーションの事例や費用をご紹介しました。空き家の利活用を検討している場合は、ぜひリノベーションを選択肢のひとつとして考えてみてください。
社会問題となっている空き家をリノベーションすることで、得られるメリット、工事のポイント、必要な費用、使える補助制度を解説してきました。またリノベーションを行い、資産価値を上げた具体例も紹介しました。これらを参考に現在、所有している空き家について悩んでいる方の助けになればと思います。
空き家リノベーションについて相談したい方は、お気軽にお問い合わせください。
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